미국 주택 담보 대출 종류와 금리 상품

미국 주택 담보 대출의 종류

일반 대출

가장 일반적인 형태의 주택담보대출로 비거주자 외국인이 주택을 구입할 때 보통 받는 대출입니다. 연방정부가 100% 보증을 하지 않기 때문에 다른 대출에 비해 은행에서 요구하는 자기자본투자금이 10~20%로 더 높습니다. 반면 총부채상환비율(DTI)은 낮습니다. 이 비율이 높아질수록 소득 대비 비용이 높다는 것을 의미합니다. 또 은행에서 대출을 받으려면 보험에 가입해야 하는 등 조건이 엄격합니다. 보통 비거주자 외국인에게는 주택 감정평가 금액의 60~70%까지 대출을 제공하는데 은행마다 다를 수 있습니다.

연방 정부 주택 보증 대출

연방 정부가 보증을 서주는 대출이기 때문에 일반 대출보다 적은 자기투자자본금으로 집을 매수할 수 있습니다. 보통 생애 최초로 주택을 구입하는 미국인들에게 제공하는 대출로 LTV도 더 많이 나오고 신용에 대한 요건도 까다롭지 않습니다. 또한 주택담보대출 보험에 반드시 가입 해야 합니다. 당연히 미국 거주자이면서 영주권자인 사람만 받을 수 있습니다.

군인 특별 대출

미국에서 군인은 존경 받는 직업으로 국가에서도 군인에게 다양한 경제적 지원을 해줍니다. 군인 특별 대출을 통해 미국에서 군인들은 보통 자기자본투자금이 없이도 집을 구매할 수 있습니다. 당연히 외국인은 신청할 수 없습니다.

미국의 대출 금리 상품

FRM과 ARM

FRM은 고정 금리를 말하고, ARM은 변동 금리를 말합니다. 

FRM은 15yearFRM과 30yearFRM 상품이 있는데 15yearFRM은 15년 안에 원금을 갚아야 하기 때문에 매월 원리금상환액이 너무 많기 때문에 보통 주택 구매자들은 30년 만기로 선택합니다. 

반면 30yearARM은 우리나라에서 생소한 개념으로 단순 변동 금리가 아닙니다.

ARM은 변동금리나 고객들이 약정 하는 대출 상품은 하이브리드 ARM이라고 해 10/1ARM, 7/1ARM, 5/1ARM로 나뉩니다. 10/1, 7/1, 5/1은 어떤 의미인지 설명해보겠습니다. 예를 들어 10/1에서 10은 10년 동안 고정금리를 제공한다는 의미이고 뒤의 1은 10년이 지난 후에는 1년마다 변동금리로 이자를 재산정한다는 의미입니다. 만약 30년 만기의 ARM이고 10/1ARM인 경우 10년간 고정금리로 이자를 납부하고 11년차부터 만기까지 매년 금리를 재산정하는 상품입니다. 

외국인투자자자의 경우에는 좀 다른데 보통 미국은행들은 외국인에게 FRM의 금리 대비 더 낮은 금리의 ARM 상품을 제공해줍니다. FRM 금리는 기준금리와 함께 움직이기 때문입니다. 

미국 부동산을 10년 이상 장기 보유할 예정이고, 이자율이 앞으로 계속 오를 것 같다면  FRM을 선택하는 것이 좋습니다. 한 편 이자율이 급격히 올라갈 때 ARM 상품을 선택했더라도, 나중에 이자율이 낮아지면 FRM으로 대출을 다시 받는 재융자(리파이낸싱)도 가능합니다.

미국 은행에서 검토하는 주요 항목

미국에서 외국인이 주택 담보 대출을 받을 때 이용할 수 있는 은행이나 금융 기관은 다양합니다. 한국과 마찬가지로 각각의 금융기관이 서로 다른 심사 기준, 요구 서류, 검토 항목을 갖고 있습니다. 미국의 1차 금융시장의 일반적인 상업 은행을 기준으로 주택 담보 대출을 제공할 때 검토하는 기본 조건 4가지에 대하여 알아보겠습니다.

부동산 유형과 구매목적

미국 시중 은행이 주택 담보 대출을 제공할 때 가장 먼저 검토하는 것은 어떤 유형의 부동산을 구입하는지와 구매 목적입니다. 한국과 다르게 미국은 상업용 부동산의 경우 대출이 가능한 LTV가 더 낮게 책정되는 것이 일반적입니다. 외국인이 상업용 부동산을 구입할 경우 보통 50~60%까지만 대출이 가능합니다. 반면 은행마다 내부 규정은 다르겠지만 단독 주택이나 콘도는 외국인의 경우에도 감정 평가 금액의 70%까지 대출이 가능합니다. 

다음은 부동산의 구입 목적으로 주거용, 투자용, 별장용 입니다. 별장용의 경우 가장 높은 LTV로 대출을 받을 수 있는데 상시 거주하는 사람이 없기 때문에 감가상각이 적게 된다고 보고 있어 더 높은 담보가치를 인정해 줍니다. 

자기자본투자금의 원천

은행이 주택담보대출을 제공하기 전에 자기자본투자금이 본인의 돈인지, 빌린 돈인지, 본인의 돈이라면 어떻게 모은 돈인지  그 돈의 원천을 검토합니다. 또한 은행마다 자체 규정과 기준은 다르지만 일반적으로 구매자가 더 많이 자기자본투자금을 부담할수록, 즉 대출을 받고자 하는 LTV 비율이 낮아질수록 더 나은 조건과 낮은 이자율의 대출 상품을 제공하는 편입니다. 

지불능력

가장 중요하게 검토하는 항목으로 소득에 대한 자료 입니다. 이에 대한 증빙으로 근로소득자라면 소득금액증명원과 근로소득 원천징수 영수증을 제출하면 되며, 사업자나 자영업자라면 소득금액증명원을 제출하면 됩니다. 보통 은행에 따라 다르지만 이런 증빙은 최근 2년치를 요구합니다. 

신용 기록

미국에  주택을 구입하는 외국인이 가장 입증하기 힘들어하는 것이 신용 기록인데, 다행히 미국 시중 은행이 외국인 대출 신청자의 거주 국가에서 쌓은 신용 실적을 인정해줍니다. 미국 은행에서 신용 기록을 검토하기 위해 요청하는 항목은 거주 국가의 공식 인증 기관에서 발행하는 신용 점수, 거주 국가에서의 소비기록, 마지막으로 주거래 은행의 추천서가 있습니다. 신용 기록을 검토하는데 있어 가장 중요한 서류는 신용 평가 보고서입니다. 보통 670점 이상인 Good 등급 위의 신용점수면 미국의 시중 은행에서 대출을 받는데 무리가 없습니다. 다음으로는 거주 국가에서의 소비 기록 자료로 사용한 금액이 많고 적음보다는 거주 국가에서 신용카드 발급이나 통신사 가입이 되는지, 연체나 미납이 없는지 등을 검토합니다. 마지막으로 잔금을 납부할 대금이 예치되어 있는 예금 계좌의 은행이나 증권사 담당자로부터 받는 신용추천서를 요구합니다. 

외국인이 미국의 일반 상업 은행에서 주택 담보 대출을 받는 건 쉽지 않은 일입니다. 다행인 것은 이런 까다로운 기준은 미국의 일반 상업 은행에서만 요구합니다. 대출 전문 모기지 은행이나 우리의 저축은행과 유사한 상호 저축 은행들의 경우 이런 서류를 요구하지 않습니다. 다만 금리는 더 높을 수 있습니다. 

 

오늘은 미국 주택 매수 시 주택담보대출에 대한 여러가지를 알아보았습니다. 아직 미국 부동산을 구입하지는 않았지만 머릿속으로 미국에 내 집을 갖는 상상을 하니 점점 더 선명해지는 느낌입니다. 세계 부국인 미국에 내 집을 갖게 된다니 생각만으로도 설레는 기분입니다. 앞으로도 미국 부동산 투자를 위해 계속 공부해 나갈 계획입니다. 멀지 않은 미래에 미국에 내 자산을 만들 수 있을 날이 꼭 올 것이라고 믿습니다.

 

*이 글은 고미연 작가의 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 책의 내용을 기반으로 작성되었습니다.