미국 부동산을 알면 투자가 보인다 책 파헤쳐 보기- 대체 투자(에릭 나 편)

대체 투자란

이번엔 미국 부동산을 알면 투자가 보인다 책에서 에릭 나 편의 리뷰를 해보도록 하겠습니다. 작가는 미국 테네시 대학을 졸업하고 재무상담사로 근무하다 파이낸셜 매니저로 2020년까지 근무하였고, 이듬 해 금융 회사를 설립했는데, 한인 사회 유일하게 대체투자 정보를 제공하는 회사로 자리 잡고 있다고 합니다. 

요즘 MZ 세대를  비롯해 젊은 층 사이에서는 대체투자에 관심이 많은 데, 대체 투자 상품이란 일반 투자자들이 투자하던 예금이나 적금, 보험 상품, 주식이나 채권 이외의 대상에 투자하는 방법입니다. 예를 들어 영화나 음원에 투자하는 방식인 크라우드 펀딩이 있습니다. 또한 클래식 카나 바비인형, 오래된 만화잡지에 투자하여 수익을 거두기도 합니다. 이러한 대체 투자 방식은 주식이나 채권과 나란히 가는 시장이 아니기 때문에 가격의 변동성이 크지 않는 안전하게 자산을 지킬 수 있는 방법이기도 합니다.

지금 시기는 금리가 높아진 상황에서도 주식과 채권의 변동성이 크기 때문에 계속해서 대체 투자 상품에 대한 수요가 엄청나게 몰리고 있습니다. 예를 들어 부동산에 직접 투자하지 않고 리츠나 부동산 수익 펀드로 대체 투자를 할 수 있는데 낮은 수수료로 전문가가 펀드를 관리하고 높은 수익률을 거둘 수 있습니다. 또한 대표적인 대체 투자로 석유와 천연가스에 대한 투자가 있는데, 특히 미국 국세청에서는 이에 대해 엄청난 세금 혜택을 주고 있습니다. 

DST에 대하여

부동산 대체 투자의 한 가지 방법으로 DST가 있습니다. 부동산에 투자하고는 싶지만 부동산 관리나 기타 등등 골치 아픈 문제들이 걱정될 때 고려해볼 수 있는 방법인데, 하나의 신탁으로 실제로 보유한 건물이나 투자자들의 투자금액을 넣어 놓고 관리하면서 운영하는 방식입니다. 투자 전문회사가 직접 운영하면서 투자자를 모으고, 투자자들과 임대수익 등 매도차익을 나누는 것입니다. 투자회사가 매수, 매도 등 모든 것을 운영하므로 투자자들은 건물 관리, 부동산세, 보험, 위험 관리를 전혀 신경 쓰지 않아도 되는 것입니다.

이렇듯 DST는 부동산을 소유하되, 이에 동반되는 각종 이슈를 사전에 차단하고 부동산을 소유하면서 발생하는 이익은 최대화할 수 있는 좋은 투자 방법입니다. 이런  DST의 장점으로는 다음과 같습니다.

첫 번째, DST 부동산은 1031 익스체인지가 가능합니다.

1031 익스체인지는 6개월 이내 부동산을 매도한 금액 모두를 더 높은 금액 부동산 매수에 사용하면 양도세 납부를 미룰 수 있는 프로그램인데, 횟수 제한과 금액에 제한이 없어 평생 여러 번에 걸쳐 지속적으로 사용하여 양도세 납부를 계속 미룰 수 있습니다. 세금으로 납부할 뻔한 금액으로 더 큰 자산에 투자할 수 있으니 자산 증식이 빠를 수 있습니다.

두 번째, 투자자가 DST 부동산을 전혀 관리하지 않아도 됩니다.

DST 부동산은 관리가 전혀 필요하지 않고 세입자나 부동산 관리는 부동산 투자 전문회사가 책임집니다. DST 스폰서가 적합한 매물을 찾고, 대출을 받고 거기에 모든 책임을 지는데 혹시라도 어떤 문제가 발생 했을 때 투자자들의 책임은 전혀 없습니다.

세 번째, 낮은 투자금으로 높은 가치의, 이미 리모델링 등 업그레이가 된 여러 가지 DST 부동산의 지분을 살 수 있습니다.

DST 부동산은 개인 투자자가 저비용으로 투자하고 지분을 가질 수 있는 특별한 형태입니다. 또한 투자 자금을 몇 개의 신탁에 나눠서 투자를 할 수 있기 때문에 다각화된  포트폴리오를 만들 수 있습니다.

네 번째, 매달 받는 임대 수익에 대해서 세금 혜택도 볼 수 있습니다. 

미국은 부동산의 종류에 따라 감가상각에 대한 세금 혜택을 받을 수 있는데, DST 부동산도 실제 부동산이기 때문에 감가상각을 받습니다. 

DST와 리츠의 차이점

또다른 부동산 대체 투자인 리츠가 있습니다. 리츠는 부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trust)의 약자로 수익을 창출하는 부동산 펀드를  운용, 소유하는 하나의 법적 실체를 가진 독립적인 실체입니다. 리츠 투자자는 투자된 부동산 펀드에서 창출되는 배당금을 받게 됩니다. 리츠는 주식이나 ETF처럼 주식시장에서 거래되고, 적은 투자금으로 다양한 포트폴리오를 구성할 수 있는 장점이 있으며, 배당금 지급으로 안정적인 현금 흐름과 위험의 분산을 꾀할 수 있습니다. 

이 중에서 DST 부동산과의 차이점에 관해 알아 보겠습니다.

1.최소 투자금으로 가능하다.

일반적으로 리츠 최소 투자는 1천 달러부터 시작할 수 있습니다. 그러나 DST는 현금으로 투자하는 경우 최소 투자 금액으로 2만 5천 달러이며 1031 익스체인지 프로그램을 통해 투자하려면 최소 10만 달러부터 시작합니다. 

2.리츠는 국제법상 과세소득의 상당 부분을 투자자들에게 배당금으로 나누줘야 한다.

리츠는 과세소득의 90퍼센티지를 투자자에게 배당해야 법인 자체에서 세금을 내지 않고 투자자가 배당금을 받고 소득세를 내게 됩니다. 하지만 DST는 대게 5~7년 동안은 투자금이 묶여 있기 때문에 시간의 힘으로 부동산 가치상승을 기대할 수 있습니다. 

3.리츠는 투자자가 언제든지 사고팔 수 있다.

리츠는 언제든지 사고팔 수 있다는 점에서 현금으로서의 유동성이 높다고 할 수 있습니다. 그러나 DST 부동산은 5~7년 동안 투자금이 묶여 있어 현금 유동성에 제한을 받게 됩니다. 그러므로 정해진 투자 기간 안에 투자금을 회수 하여할 경우가 있는 경우에는 적합하지 않을 수 있습니다.

4.리츠는 유가 증권이지만 DST 부동산은 실제 부동산이라는 점이다.

리츠는 DST 부동산가 같이 부동산을 소유하는 것이 아니므로, 1031 익스체인지 세금 혜택이 없습니다. 그러나 DST  부동산은 한 가지만의 부동산을 소유한 신탁으로 실제 부동산을 소유한 것과 같이 1031 익스체인지를 통한 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 DST는 매 월 임대수익이 발생하고 1031 익스체인지를 통해 양도세를 제로로 하는  상속을 할 수 있습니다. 부동산을 상속하게 되면  '스텝 업 인 베이시스' 이라는 세법을 통해 양도세가 사라지는데, 이는 미국 국세법 1014에 따르면 사람이 사망하면 하늘로 올라가듯이 재산의 가치도 올라간다는 의미 담고 있다고 합니다. 즉 상속 자산의 가치 기준을 고인의 사망일의 공정 시장 가치로 조정하는 것을 의미합니다.

리츠는 세금을 피할 수 없으므로 DST 보다 투자자의 수익이 상대적으로 적을 수 있으나 DST 부동산은 양도세 및 세금이 미뤄져 재투자할 수 있는 금액이 판매 금액과 크게 차이가 없습니다. 그래서 DST 투자자는 더 큰 자산에 다시 투자하며 자산증식을 빠르게 이룰 수 있습니다. 

DST 1031 익스체인지

1031 익스체인지는 부동산 투자의 엄청난 세금 혜택입니다. 부동산 처분 시, 양도세 및 감가상각 환수비를 내지 않고 연기할 수 있으므로 부동산을 부담없이 매도하여 더 큰 부동산에 투자할 수 있으니 말입니다. 하지만 1031 익스체인지의 세금 혜택을 누리기 위해서는 조건이 따라야 합니다. 

첫째, 기존 부동산 처분 자금 100%를 대채 매물에 재투자하여야 합니다.

둘째, 대체 매물 가격 이상의 많은 금액의 대출을 받아야 합니다.

셋째, 기존 부동산 처분 후 45일 이내에 대체 매물을 지정해야 하며 투자용 부동산, 즉 임대용 부동산이어야 합니다. 

넷째, 기존 부동산 처분 후 6개월 이내에 대체 매물을 취득하여야 합니다.

다섯째, 자격요건을 갖춘 중개인에게 의뢰 하여야 합니다. 일반적으로 중개인은 1031 익스체인지 경험을 가진 세무사나 부동산법 변호사 또는 은행이 하게 됩니다.

또한 위에 조건 이외에도 3개의 매물 규칙도 지켜야 하는데, 총 매물들의 가격과 관계없이 매물 3개까지 미리 선택 가능하며,그 중 원하는 매물을 선택할 수 있습니다. 

하지만 현 시점 부동산 시장에서 1031 익스체인지를 할 매물을 찾는 것이 쉽지만은 않습니다. 또한 오랫동안 소유하면서 건물과 세입자 관리에 애를 먹는 경우도 수없이 많습니다. 그래서 소유 부동산을 팔려고 하니 양도세가 부담되고, 건물 관리와 세입자 관리도 쉽지 않고, 더욱이 이자가 부담되어 대출을 받는 것도 어렵습니다. 

이 때, 생각해 볼 수 있는 투자가 DST 1031 익스체인지 입니다. DST란 실질적인 부동산으로 여러 투자자가 함께 투자를 할 수 있고 유일하게 1031 익스체인지가 가능합니다. 무엇보다 양도세 및 세금을 연장하고, 계속된 1031 익스체인지를 통해 양도세를 미루다 완전히 없애는 상속을 할 수도 있습니다. 

양도세 750달러의 실화 

1031 익스체인지는 1921년에 생겨 100년 동안 유지되고 있는 세금 혜택이라고 합니다. 그 당시 무너진 경기를 살리기 위해 미국 정부가 도입한 정책으로 미국 투자자들은 이런 프로그램을 통하여 부를 축적해왔습니다. 대표적인 투자자자로 전미 대통령 도널드 트럼프가 있는데, 그동안 한 번도 양도세를 내본 적이 없다고 합니다. 2016년, 17년 트럼프가 연방에 낸 세금은 매년 750달러에 불과하다고 합니다. 이렇게 트럼프는 부동산을 보유함으로써 얻을 수 있는 모든 세금 혜택을 잘 이용해서 자신의 부를 증식 시켰습니다. 

투자는 심리적 요인을 배제할 수 없습니다. 오를 땐 엄두가 나지 못해 사지 못하고, 내려갈 때는 더 떨어질까 두려워 사지 못합니다.

작가는 부동산은 장기 보유 자산으로 들고 있으면 언젠가는 오를 것이라는 의견입니다. 단기적인 가격 변동은 있더라도 그 기간이 지나면  다시 오르게 되어 있다고 말입니다. 2008년과 같은 금융위기에도 돈을 번 사람들이 많았습니다. 이들은 두려움과 공포를 이기고 승리한 사람들입니다. 

마지막으로 작가는 미국 부동산을 선택할 때 인구 이동과 새로 생기는 사업체들. 해당 지역 주민의 수입 등을 따져 봐야 한다고 말합니다. 또한 얻고자 하는 게 무엇이고, 부동산을 소유함으로써 본인이 원하는 것이 무엇인지 잘 생각하여 수많은 선택권 중에 현명한 선택을 하라고 전합니다. 

 

이렇게 미국 부동산을 알면 투자가 보인다 에릭 나편에 대한 리뷰를 해봤습니다. 현지에서 실전 투자자가 경험하고 익혀온 정보라 좀 더 피부에 닿는 공부가 된 듯 합니다. 특히 1031 익스체인지에 대한 장점을 잘이용 한다면 미국 부동산으로 자산을 불릴 수 있는 좋은 수단이 될 수 있겠다 라는 생각이 듭니다. 

다음에는 이 책의 또다른 저자의 이야기로 미국 부동산에 대해 이야기 해 볼 예정입니다.