미국 부동산 구매 했을 때 발생하는 국내 세금과 미국 소득세 신고 시 알아야 할 경비 처리 항목

저번 글에서는 미국 부동산을 구매하고 미국내에서 발생하는 미국 세금에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 미국 부동산을 구매했을 때 발생하는 국내 세금에 대하여 알아 보고자 합니다. 

한국에서 거주하는 개인이 미국에 집을 사면 미국 세금뿐만 아니라 한국 세금도 내야 합니다. 미국과 마찬가지로 취득할 때, 보유할 때, 처분할 때 발생합니다.

미국 부동산 구매 했을 때 발생하는 국내 세금

미국 부동산 구매 시 국내 세금

기본적으로 해외 부동산을 취득할 때 발생하는 취득세는 없습니다. 투자하는 국가에서 취득세를 부과한다면 그 국가에만 납부하면 됩니다. 그러나 만약 부모나 친족 등에게서 자금을 증여받아 해외 부동산을 구매하였다면 상속세 및 증여세법에 따라 증여세를 납부하여야 합니다. 상속세나 증여세 같은 경우는 아시다시피 해외 부동산 뿐만 아니라 국내 부동산 취득할 때에도 동일하게 부과되는 세금입니다. 

미국 부동산 보유 시 국내 세금

미국에 부동산을 보유한 하고 임대를 준 사람은 임대 매출에 대한 임대 소득세를 납부하여야 합니다. 국내 소득세법 제 3조에 따르면 개인이 해외 부동산에서 임대소득이 발생한 경우, 다음 해 5월 31일까지 종합소득세 신고, 납부 기간에  다른 소득과 합산하여 신고하고 납부할 의무가 있습니다.

미국 부동산 매도 시 국내 세금

한국에서 해외 부동산을 처분할 시 소득세법 제 118조의 2 ~ 제118조 8에  따라 양도소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 다행히이기도 하고 주의해야 할 점은 현지 국가에 양도소득세를 납부했다면 세액공제를 받거나 필요 경비에 산입할 수 있다는 점입니다. 즉 이중으로 양도소득세를 납부하는 게 아니라 차액만큼 납부하면 됩니다. 

미국에서 부동산 소득세 신고시 알아야 할 경비 처리 항목

부동산감가상각

부동산 감가상각 비용 공제액은 다른 여러 가지 비용 중 가장 비중이 큽니다. 투자한 부동산이 임대 가능 시작일로부터 주거용 부동산은 27.5년, 상업용 부동산은 39년에 걸쳐 건물 가격을 감가상각해 비용으로 인정받을 수 있습니다. 

실비에 대한 감가상각

부동산 임대를 위해 설치한 유형자산은 보통 5년에 걸쳐서 감가상각이 가능합니다. 예를 들면 전자제품, 가구 등 이런 것들입니다. 이런 유형 자산을 27.5년 동안 부동산 구입 가격과 함께 감가상각하거나 따로 분리해 감가상각할 수도 있습니다. 

각종 수리비용

유지 보수를 위해 사용한 모든 비용은 과세 연도에 전부 공제받을 수 있습니다. 누수에 의한 배수관 관리, 페인트칠을 다시하는 데 든 인건비 재료비 등이 있는데 과세 연도에 바로 비용 인정이 가능한 경비와 몇 년에  걸쳐 감가상각해야 하는 대수선 비용을 구분합니다. 

대수선 비용

주로 부동산의 개선, 변경 또는 복원을 위한 대수선은 부동산 구성물을 교체, 복원하거나 다른 용도로 변경하는 것을 말합니다. 따라서 수리는 즉시 공제할 수 있지만, 대수선은 몇 년에 걸쳐 감가상각해야 합니다. 예를 들어 간단한 하수구 수리 비용은 당해 전액 공제할 수 있지만 하수시설 교체의 경우 정해진 연수에 걸쳐 감가상각해서 공제합니다. 

관리비와 협회비

대부분의 콘도와 타운하우스는 콘도 관리비나 협회 비용이 발생합니다. 이런 비용은 임대 매출이 발생한 당해 연도에 공제할 수 있습니다.

부동산 관리대행 수수료

미국에서 부동산을 홍보 하거나 임차인을 구할 때 공인중개사나 관리업체를 이용할 때 수수료도 공제를 받을 수 있습니다. 주마다 수수료가 다르고 당해 연도에 전액 공제됩니다.

청소 및 유지 비용

미국의 경우 임차인에게 원상복구 의무가 있습니다. 따라서 청소 및 유지 비용은 임차인에게 청구 됩니다.

법률 및 전문 서비스 비용

회계사 비용, 변호사 비용, 감정평가 비용, 부동산 컨설팅 비용 등 법률 및 전문 서비스 이용 비용 또한 당해 연도에 전액 공제됩니다. 

각종 공과금

전기세, 수도세, 하수도세 등 공과금도 전액 공제됩니다. 

보험료

미국에서 임대용 부동산은 주거용이라도 보험에 가입하는 것이 일반적이고 이 비용 또한 전액 공제됩니다.

GET 및 TAT

미국은 주마다 다른 부가가치세 정책과 부가가치세 요율을 운영하고 있습니다. GET는 한국의 부가가치세와 유사한 세금입니다. TAT는 일종의 단기 숙박세입니다. 이 세금들은 당해 연도에 모두 공제됩니다. 

재산 손실

부동산 임대를 하다 보면 갑작스러운 자연 재해나 인재들이 발생하는데 이 때 손실의 범위에 따라 보험에 의해 보상받지 못하는 손실이 있다면, 그만큼 공제를 요청할 수 있습니다.

사무실 임대료 및 마케팅 비용

미국에 법인을 설립한 경우 사무실 임대료 및 부동산 홍보 비용 등 각종 수수료 또한 공제를 받을 수 있습니다.

출장 비용

임대용 부동산을 보유한 법인의 대표나 직원은 임대 부동산을 관리하기 위해 부동산에 들러야 하고 각종 소모품도 구입해야 하는데 이 때 교통 비용 등 구입비용을 공제 받을 수 있습니다. 이런 출장비용은 정상적이고 임대 활동을 수행하기 위해서 필수적이어야 합니다. 글래서 각종 증빙을 잘 보관해야 합니다.

임대 사업에 필요한 경비

소규모 임대인 보다는 대형 건물 전체를 소요하거나 상업용 상가를 여러 채 보유하고 임대를 하는 경우 필요한 컴퓨터, 소프트웨어, 복사기, 카메라 등 구입비에 대해서 100만 달러까지 공제할 수 있습니다. 

1031 Exchange 제도

미국에는 부동산을 판매할 때 양도소득세를 유예받을 수 있는 1031 Exkchange라는 제도가 있습니다. 이 제도의 큰 장점은 계속해서 1달러라도 더 비싼 집을 사면 횟수에 상관없이 마지막 집을 파는 순간까지 양도소득세가 유예된다는 점입니다. 이 제도를  활용하면  내가 죽을 때까지 양도소득세를 유예시킬 수 있기 때문에 자산 증식에 도움이 됩니다. 

 

미국에서의 부동산 정책은 양도세득세뿐만 아니라 부동산 투자를 장려하는 것을 알 수 있는데, 자국민이 미국 땅에 안정적으로 정착할 수 있게 해주자는 생각이 있습니다. 

예를 들어 취득세를 부과하지 않는 점을  비롯해 부대비용으로 공제해주는 것이나 몇몇 주에서 주택의 시세가 올라도 재산세를 최초 주택 구입가격 기준으로 계산하는 것이나 더 비싼 집을 사면 양도소득세를 유예해주는 것을 알 수 있습니다.  이것은 미국 부동산에 투자하는 장점을 또 하나 보여주는 것이라고 생각합니다.

오늘은 미국 부동산 투자 시 국내에서 발생하는 세금과 미국에서 소득세 신고 시 알아야 할 경비 처리 항목에 대해서 알아 보았습니다. 그리고 우리나라와 다른 1031 Exchage제도를 통해 미국 부동산 투자의 또다른 매력을 알 수 있었습니다.

다음 글에서는 외국인이 미국에서 주택 담보 대출 받는 방법 등 미국 내에서의 대출에 대해 알아보겠습니다. 많은 관심 부탁드리겠습니다.

 

 

*이 글은 고미연 작가의 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 책의 내용을 기반으로 작성되었습니다.