미국 부동산 구매 후 임대 부동산 관리 방법

지난번 글에서는  미국 부동산 구매 절차와 수수료 등에 대하여 알아 보았습니다. 오늘은  미국의 부동산에 투자한 후 실제 거주하지 않고 임대를 하여 관리하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

부동산 구매가 다는 아니다

미국부동산을 구매 했다고 해서 미국부동산 투자가 끝난게 아닙니다. 이 부동산을 어떻게 가져가야 할 지에 대해 생각해봐야 합니다. 한국에 살고 있는 우리가 지구 반대편에 있는 미국 부동산을 투자에 놓고 가만히 있을 수만은 없습니다. 그럼 이 부동산을 통해 소득이 발생하도록 하는데, 바로 임대업을 하여 수입을 창출해야 합니다. 하지만 내가 직접 관리할 수 없다는 단점이 있기에 괜찮은 부동산 관리대행업체를 찾는 과제가 남아 있습니다. 능력 있고 서비스의 질이 뛰어난 업체를 찾아야 하는데 미국의 공인중개사를 통하여 도움을 받을 수 있습니다.

미국의 공인중개사는 보통 매도와 매수를 전문으로 하는 공인 중개사와  부동산의 관리, 임대차 업무를 주로 하는 공인중개사로 나눌 수 있습니다. 일반적으로는 자격증을 취득한 지 얼마되지 않는 신입이나 새롭게 부동산 법인을 차려 독립한 중개사가 임대관리대행 업무를 맡는다고 합니다.

부동산 관리대행업체를 찾을 때에는 부동산 매수시 거래 하였던 공인 중개사나 지인과 현지인에게 소개를 받는 방법이 가장 좋습니다. 또는 사이트 검색이나 광고를 통하여 스스로 찾는 방법도 있습니다.

만약 소개받은 관리대행업체가 마음에 들지 않는다면 구글에 지역명과 함께 Property Management라고 검색하면 많은 부동산 관리대행업체를 찾을 수 있습니다. 한인 공인중개사를 선호한다면 블로그나 유투브를 통해 연락을 취해도 되고, 각 주마다 발행되는 '교차로' 라는 월간지를 참고하는 방법도 있습니다.

단기임대용

미국은 주마다 다르지만 특정 지역이나 콘도의 관리 규칙에 따라서 합법적으로 임대가 가능한 기간이 정해져 있습니다. 단기임대는 보통 1일 단위,  한달 단위의 기간으로 임대를 주는 경우를 말합니다. 6개월 이상 임대를 주는 경우에는 보통 장기 임대로 구분합니다. 

단기임대의 장점은 장기임대보다 일별, 월별 임대료가 높다는 점입니다. 집주인에 따라서 세금, 청소비용, 주차비, 수수료까지 임대료와 별도로 세입자에게 부과하는 경우도 있습니다. 게다가 가족, 친척, 지인, 고객이 미국 내 부동산을 자주 이용해야 하는 상황이라면 단기임대를 주는 게 좋습니다. 

하지만 단기임대의 단점은 임차인이 자주 바뀌기 때문에 장기임대보다 공실이 많이 발생할 수밖에 없습니다. 일별 임대 매출이 높은 것처럼 보일 수 있지마, 1년 전체 매출로 계산해보면 장기임대와 크게 다르지 않을 수 있습니다. 또한 관래대행 수수료가 장기임대 수수료보다 높다는 것이 단점도 있습니다. 공인중개사 입장에서는 아무래도 자주 광고도 해야 하고 임차인이 자주 나가고 들어오기 때문에 소모품 등도 주기적으로 채우고 바꿔줘야 합니다. 그래서 업체마다 다르겠지만 장기임대 부동산의 관리대행 수수료보다 1.5 ~ 2.5배 더 많게 수수료를 청구할 수 있습니다. 게다가 임차인이 자주 바뀌기에 가전제품이나 가구가 많이 소모될 수도 있습니다.그리고 무엇보다 단기임대 경우 가전제품과 가구를 모두 갖춰야 한다는 점입니다. 

장기임대용 

장기임대로 운영할 때는 특히나 기억하여야 할 점이 있는데, 3달 이하로 거주하는 단기임대는 임차인이 입주하기 전 숙박비를 일시에 결제하는 반면, 1년 단위의 장기임대는 1개월치 월세를 보증금으로 받고 매월 월세를 선불로 받습니다. 그래서 임대료를 연체하지 않을 임차인을 구해야 나중에 문제가 생길 염려를 방지할 수 있습니다. 

6개월 이상, 1년 단위의 장기 임차인을 구할 때는 반드시 관리대행업체가 임차인 후보들을 인터뷰 하는지와 제반 서류를 검토하는지를 확인하여야 합니다. 책임감 있는 공인중개사라면 영어가 서투르거나 본업이 바쁜 집주인을 대신해서 임차인 후보자의 가족 구성, 직업, 거주 목적, 거주 예상 기간 등을 체크해 줍니다. 그리고 이것 외에도 공인중개사는 임차인이 임대료를 미납하지 않고 성실히 납부할 수 있는 경제적 능력이 되는지 점검하기 위해 소유자를 대신하여 원천징수 영수증, 월별 급여명세서 및 신용점수 등을 임차인에게 요청합니다. 이렇듯 직접 집을 관리할 수 없어 필수적으로 업체에 맡겨야 하므로 공인중개사의 역할은 대단히 중요하다고 할 수 있습니다. 그러므로 업체를 선정하는데 있어 신중을 기해야 함을 다시 한번 강조합니다.

 

오늘은 미국 부동산에 투자하고 이후 어떻게 관리할 지에 관한 이야기를 해보았습니다. 조금씩 미국 부동산을 소유하고 소득을 창출해 가는 미래의 나의 모습이 선명해 지고 있는 것 같습니다. 앞으로도 좀 더 구체적으로 미국 부동산에 대하여 공부하고 더 많은 정보를 전달해 드리겠습니다. 

 

*이 글은 고미연 작가의 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 책의 내용을 기반으로 작성되었습니다.