미국 부동산 투자하기 (미국 부동산 실전 투자)

저출산으로 인구 소멸 위기론 이야기까지 나오고 있는 우리나라의 현시점에 한국 부동산에 투자하는 것이 많이 우려되는 것이 사실입니다. 그러한 대안으로 인구 분포 모형이 이상적이며, 젊은 인구층이 꾸준히 늘고 있으며 세계 경제 강국인 미국 부동산에 투자하는게 좋겠다는 생각을 하게 되었습니다. 

미국에서 쉽게 집 찾는 질로우(Zillow) 사이트 

미국 부동산에 투자하기로 마음 먹었다면 매물을 찾아야 하는데, 미국의 최대 부동산 검색 포털 사이트 질로우에서 조건에 맞는 부동산을 찾을 수 있습니다. 공식 웹사이트(zillow.com)도 있고 애플리케이션도 출시되어 있습니다.

질로우에서 검색할 때 미국 부동산 유형을 알아두면 좋습니다.

하우스(house) : 단독주택

타운하우스(town house) : 한국의 다세대주택과 유사

멀티패밀리(multi-family) : 멀티유닛, 한국의 다가구주택과 유사

콘도/코압(condos/co-ops) : 콘도는 한국의 주상복합아파트 또는 주거용 오피스텔, 코압은 전체 아파트의 일부 지분을 소유하는 개념

랏츠/랜드(lots/land) : 토지, 땅

아파트먼트(apartment) : 정부나 공공기관이 공급하는 임대주택

메뉴팩쳐(manufactured) : 공장, 제조시설

또 미국 부동산에서 생소한 것으로 면적과 진행 상태가 있습니다.

미국은 평방 피트로 면적 단위를 사용합니다. 1천 평방 피트는 우리의 28평 정도로 이해하며 됩니다. 주의할 것은 미국은 모두 전용면적으로 얘기합니다.

그리고 진행상태를 나타내는 표시로 Active, In Escrow Showing, In Escrow not Showing, Sold가 있습니다. Active는 현재판매 중이라는 뜻이고, Sold는 판매되어 잔금까지 다 치른 상태입니다.In Escrow Showing은 해당 매물에 매수자가 있어서 계약 진행 중인 상태이지만 아직은 사진을 질로우에서 볼 수 있는 상태입니다. In Escrow not Showing은 계약 진행중인데 질로우에서 해당 매물의 사진을 볼 수 없는 상태로 다양한 상황에서 표시될 수 있습니다.

그리고 해당 지역 및 부동산에 대해서 가장 문의하는 사항은 FAQ에서 보여줍니다.

미국 부동산 구매 절차

미국 부동산에 투자하기로 결정했다면 그 다음으로 가장 궁금한건 미국 부동산을 구입하는데 있어서의 절차일 것입니다. 

미국 부동산을 구매하는데 있어서 순서나 세부사항은 주마다, 부동산의 유형마다, 매도자의 요구사항에 따라, 대출여부에 따라 달라질 수 있습니다. 그럼 일반적인 미국 주택 구매 절차에 대해 알아보겠습니다.

1.지역선택

입지, 인프라, 교통, 직장과의 거리, 편의시설, 학군, 투자가능 금액, 호재 등을 종합적으로 판단하여 지역을 선택하여야 합니다. 미국의 주택 종류는 싱글하우스, 멀티유닛, 타운하우스, 콘도 등이 있는데 각 주택 유형의 장단점을 잘 고려하여 투자여부를 결정하여야 할 것입니다.

2.공인중개사 선임

미국의 공인중개사는 한국에 비해 세분화 되어 있습니다. 주마다 부동산 법과 규정이 서로 다르고 지역이 넓다 보니 미국 전역을 다 아는 중개사는 없다고 볼 수 있습니다. 주와 동네별로 세부 지역을 전문으로 하는 중개사만 있을 뿐이므로 원하는 분야에 따라 공인중개사를 선임 하여야 합니다. 

3.오픈 하우스 방문

집의 상태를 확인하기 위해서  방문을 하여야 하는데, 오픈 하우스에 직접 방문하는 경우도 있고 직접 방문 하지 않고 부동산 매물 조회 사이트의 3D 영상을 통하여 간접으로 집을 볼 수도 있습니다. 

4.사전심사추천서 받기

은행은 대출자의 소득과 잔고를 검토해보고, 이 정도 금액의 집을 살 수 있는 자격이 된다고 여겨지면 가능한 대출금을 표기한 사전심사추천서를 써줍니다. 이 추천서는 집의 내부를  둘러보거나 계약하기 전에 상대방 매도자의 공인중개사에게 제출하면 됩니다. 주로 매도자 우위 시장에서 많은 매도자가 계약이 파기될 수 있는 번거로움을 피하기 위해 사전심사추천서를 요구합니다. 매수자가 해당 집을 구입할 만한 자기자본투자금을 보유하고 있으며, 신용과 소득이 은행의 요구 기준을 넘어 대출을 조건부로 보장한다는 추천서입니다. 만약 대출없이 전액 현금을 구매한다면 부동산 구입 대금 이상이 예치된 계좌의 예금잔액증명서나 주식 잔액증명서를 준비하면 됩니다.

5.오퍼넣기

한국의 경매와 마찬가지로 내가 사고자 하는 가격을 제시하는 절차입니다. 해당 집이 정말 마음에 든다면 공인중개사와 잘 협으해서 전략적으로 매수 희망 가격을 제시해야 합니다. 이것이 매수자의 공인중개사의 가장 중요한 역할입니다.

한편 콘도 분양권의 경우 이런 과정이 생략되는데, 시행사가 사전에 정한 분양권의 가격이 있기 때문입니다. 미국에서는 시행사가 계약되지 않은 매물의 분양가를 인상하는 것이 합법입니다. 완공 때 미분양이 되더라도 할인해주지 않으며, 시행사가 자체적으로 임대를 놓고 기다리다가 시장이 회복되었을 때 더 비싼 가격으로 판매하는 경우가 많습니다. 따라서 미국에서 분양권을 저렴하게 사기 위해선 초반에 사는 것이 유리합니다.

6.카운터 오퍼받기

매수자가 오퍼를 넣으면  매도자가 다시 어떤 조건으로 집을 팔겠다고 역제안을 합니다. 협상이 진행되다 매수자와 매도자가 서로 가격과 조건이 마음에 들면 계약이 성사됩니다. 

7.계약서 작성하기

매수자와 매도자가 서로 가격과 조건에서 합의점을 찾았다면 다음 계약서를 작성합니다. 요즘은 직접 만나지 않고 주로 이메일을 주고받습니다. 미국은 각 주별로 표준계약서가 존재하기 때문에 계약서 본문  문구를 수정할 일은 거의 없습니다. 

또한 매도자는 집을 팔기 전 '판매자의 부동산 공개진술서'에 집의 상태나 하자에 대해 꼼꼼하게 기록해야 하는데, 이것을 통해 어느 부분이 언제 수리되었는지 등에 대해 알 수 있습니다. 

8.에스트로 계좌 개설

양측이 계약서에 서명한 후 다음 절차는 부동산 대금 거래용 에스크로 계좌를 만듭니다. 미국에서는 계약금, 중도금, 잔금 등 거래대금을 부동산의 매도자, 현재 소유권자에게 직접 이체하지 않습니다. 주마다 다르긴 하지만 일반적으로 소유권 회사 명의나 에스크로 전문기관 또는 부동산 클로징 전문 변화사의 계좌로 이체합니다.

9.계약금 송금

매수자가 미국인일 경우 계약서 작성 후 1~2일 내에 계약금을 송금하는게 일반적이고, 매수자가 외국인일 경우에는 신고나 송금하는 데 시간이 걸리므로 1주일 정도 기다려 줍니다. 보통 집값의 1~5% 정도 송금하고, 분양권은 분양대금의 5%를 계약금으로 송금합니다. 계약서를 작성한 날로부터 30일 내에는 어떤 사유든지 계약을 취소할 수 있습니다. 또한 계약금도 전액 환불됩니다.

10.주택 사전 점검

주택사전 점검은 에스크로 개설이나 대출 신청과 비슷한 시점에 진행하는 절차입니다. 수수료를 지불하더라도 전문적인 주택 조사관에게 의뢰해야 합니다. 미국의 단독주택은 집마다 상태가 천차만별이기 때문에 반드시 전문가에게 맡겨 정밀 점검해야 미국 주택에서 가장 무서운 흰개미 등을 발견할 수 있습니다.

한국과 달리 미국에서는 계약 조건에 따라 점검 후 중대한 하자가 있으면 계약을 파기할 수 있습니다. 

11.주택담보대출 신청

계약서를 작성하자마자 동시에 대출을 알아봐야 합니다. 대출을 받기 위해 서류를 제출하고 검토하는데 소요되는 시간은 최소 30일은 잡아야 합니다. 반면 분양권을 사는 경우에 대출은 보통 완공 6개월 전부터 진행되기 때문에  좀 더 시간적인 여유가 있습니다. 하지만 지어진 집을 사는 경우에는 대출 심사까지 포함해서 45일, 길어야 60일 안에 거래를 마무리 지어야 하기 때문에 시간이 매우 빠듯합니다.

12.감정평가

대출들 받게 되면 반드시 대출 은행이  지정하는 감정평가사를 통해 감정평가를 받아야 합니다. 감정평가 비용은 주택의 종류와 집의 크기에 따라 달라집니다. 

13.공문서 서명, 공증과 아포스티유 확인

집 문서인 등기문서와 대출약정서 등 주요 서류에 서명을 하는 단계입니다. 비거주자 외국인의 경우 거주 국가에서 공증을 받고 경우에 따라 아포스티유 확인을 받아야 하는 절차까지 추가될 수 있습니다. 대출 은행으로부터 대출을 해주겠다는 최종 심사가 떨어지고 나면 대출 약성서에 서명을 하게 됩니다. 아포스티유는 추가된 글이라는 의미로  한 국가에서 발행한 문서가 다른 국가에서 사용되는 사례가 증가하면서, 문서의 국외 사용을 위한 확인을 해당 국가의 공식 인증 기관에게 받는 절차입니다.

14.잔금과 등기

마지막 절차는 클로징이라고 불리는데, 소유권이 매도자로부터 매수자로 넘어가는 거래의 마지막 단계입니다. 즉 잔금을 납부하고, 대출이 실행되고, 이후 등기소에서 소유권이 이전되는 단계입니다. 부동산 거래용 에스크로 계좌로 송금하는데 에스크로 회사나 클로징 변호사가 최종 구매자 명세서라는 문서에 정리해 세부항목별로 안내해줍니다. 구매의 복잡한 과정을 거쳐 잔금을 치르고 등기서류에 사인까지 끝나면 에스크로 소유권 이전을 위한 서류를 미국의 등기소에 기록하고 등록합니다. 등기문서의 사본은 먼저 매수자에게 우편으로 보내주고, 원본은 명의가 이전된 후 6개월 뒤로 보내줍니다.

미국 부동산 거래 비용

미국은 집을 살 때 한국과는 다르게 취등록세와 부동산 중개수수료가 발생하지 않습니다. 뉴욕주를 제외하고는 취등록세가 발생하지 않으며 부동산 중개수수료는 매도자가 매수자의 비용까지 모두 부담합니다. 하지만 미국에서 집을 살 때는 집 값의 2~3% 정도의 각종 수수료와 비용이 발생합니다.

다음은  미국에서 100만 달러 정도 콘도를 살 때 집값 이외 들어가는 비용입니다. 

소유권 보험, 2개월치 관리비, 콘도 HOA설립비, 에스크로 수수료, 등기 등록 수수료, 명의 이전세, 대출 신청 수수료, 대출 관련 서류 처리비용, 대출 계리서 수수료, 감정평가 수수료, 6개월치 재산세, 신용보고서, 보험료등, 변호사 공증비용 모두 대략1800달러 정도의 비용이 들게 됩니다. 이것은 구입하는 부동산의 종류나 미국의 주마다 다를 수 있습니다. 또한 거래하는 에스크로 회사, 대출을 받는지 여부, 대출 금융기관에 따라  천자만별입니다. 

부동산 거래, 등기와 관련된 수수료는 대표적으로 에스크로 수수료가 있습니다. 일반적으로 집값의 0.2~0.3% 정도 발생하는데 주마다, 에스크로 회사마다 다를 수 있습니다. 그리고 소유권에 대한 등기 비용이 160달러 정도 발생합니다. 우리의 취등록세와 비슷한 명의 이전세를 집값에 따라 납부하는데 예를 들어 100만 달러짜리 콘도를 구입한다면 4천 달러 정도가 발생합니다.

또 대출을 받을 때 발생하는 비용이 있는데 대출 신청 수수료가 있는데 은행마다 비용의 종류와 금액은 달라질 수 있습니다. 그리고 감정평가 수수료가 발생하는데 미국에서 대출을 받으려면 반드시 은행이 지정하는 감정평가 업체에서 부동산의 감정평가를 받아야 합니다. 감정평가 수수료는 지역마다, 업체마다, 부동산의 종류와 면적마다 달라집니다.

 

이렇게 오늘은 미국 부동산에 투자하는데 있어 실제 거래하는 절차와 비용등에 대하여 알아보았습니다. 앞으로 미국 부동산에 대하여 좀 더 깊숙하고 자세하게 알아볼 계획입니다. 좀 더 많이 미국 부동산에 대해 관심을 가지고 열심히 공부해 보려 하니 많은 정보 얻어 가시기 바랍니다.

 

*이 글은 고미연 작가의 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 책의 내용을 기반으로 작성되었습니다.