미국 부동산 투자 시에 발생하는 미국 세금

현재 한국에서 부동산 투자를 하게 될 때 가장 우려시 되는 부분 중 하나가 부동산 거래시 발생하는 세금입니다.

한국에 거주하면서 개인이 미국 부동산에 투자 할 때 발생하는 세금은 3가지가 있다고 합니다. 취득할 때, 보유할 때, 매도할 때 내게 되는 세금입니다.

미국에서 부동산 취득시 발생 세금

 한국에서는 부동산을 매수 했을 때 적게는 1%부터 3주택자이거나 법인이 주택을 취득하는 경우는 6%까지 발생합니다. 하지만 미국에 부동산을 매수 할 때는 미국인이든 외국인이든 부과되는 취득세는 없습니다. 그러나 미국의 모든 주가 취득세가 없는 것은 아닙니다. 예를 들어 뉴욕시는 100만 달러 이상의 고가 주택의 경우 1~2.5% 정도의 세금을 부과합니다. 그리고 취득세는 아니지만 명의 이전세라는 것이 부과됩니다. 해당 주택의 소유주를 변경할 때 필요한 수수료라고 보면 됩니다. 이는 주로 매도자가 납부합니다. 일부 콘도의 분양권의 경우 시행사에 따라서 매수자에게 부담 시키는 경우도 있습니다. 

미국에서 부동산 보유시 발생 세금

재산세

재산세는 미국 부동산을 보유하게 되면 미국인, 외국인, 개인, 법인에 상관없이 모두 발생하는 세금입니다. 주별로 7배 이상까지도 차이가 발생합니다. 

하와이의 경우 매년 0.3% 정도로 미국의 50개 주 중에서 재산세가 가장 저렴합니다. 반면 뉴저지의 경우는 2.21%로 하와이보다 7배 높은 재산세가 부과 됩니다. 많은 한국인이 거주하고 있는 캘리포니아주의 경우 0.74%, 맨해튼이 위치하고 있는 뉴욕의 경우 1.4%로 하와이에 비하면 상당히 높은 편입니다. 맨해튼의 1베드룸 신축 분양권이 보통 100만 달러 정도입니다. 이경우 1200달러 정도를 납부하는 반면 하와이 부동산을 가지고 있다면 300달러 정도의 재산세를 매달 납부하여야 합니다. 매달 재산세를 납부한다고 하여 부담스럽다고 생각할 수 있지만, 미국은 재산세의 상당 부분을 공제해줍니다. 실거주자의 경우에는 부부 각각에게 소득공제를 통해 재산세를 감면해줍니다. 또한 소득이 적거나 나이가 많은 노인의 경우에는 더 많은 감면을 받을 수 있습니다. 또한 모기지론을 받은 경우 대출이자도 소득에서 공제해주고 있습니다. 그리고 모기지론을 받은 경우 대출이자도 소득에서 공제해주고 있습니다. 단 실거주 주택에 대한 감면이기에 외국인투자자의 임대용 부동산의 재산세는 이보다 높습니다.

한편, 미국에는 종합부동산세가 없기 때문에 미국은 다주택자의 보유세가 한국에 비해 매우 저렴합니다.

 

소득세

미국에서 콘도를 대출받아 매수한 후 임대를 줄 경우에 소득세는 거의 발생하지 않습니다. 그 이유는 폭넓은 필요 경비 인정 때문입니다. 가장 큰 비중을 차지하는 경비는 부동산 건물의 감각상각비입니다. 미국에 콘도를 구입하면 건물과  토지를 소유하게 됩니다.  그러나 매년 건물이 노후화 될 것이기 때문에 건물의 감가상각 비용을 필요 경비로 차감해줍니다. 주거용 부동산은 27.5년, 사업용 부동산은 39년을 내용연수로 상각합니다.

그 다음으로 인정되는 비용은 대출이자, 관리비, 관리대행 수수료, 세무사 수수료, 보험료 등입니다.  이 모두가 임대 수입에서 공제되어 세금이 산출됩니다. 또한 LCC나 C Corp을 세워 해외 부동산을 관리할 때 발생하는 항공료, 숙박비, 식비와 같은 출장비 등도 일부 공제 받을 수 있습니다. 

LCC와 C Corp의 차이점은 납부하는 세금에 있습니다. LCC는 파트너인 개인이 세금을 납부할 때 법인세를 납부해야 합니다. LCC는 파트너인 개인이 세금을 납부할 때 개인소득세, 법인세 중 선택할 수 있습니다. 반면 C Corp는 법인세를 납부해야 합니다. 개인인 주주에게  법적 책임이 전가되지 않도록 안전장치를 마련하고 싶고, 법인의 소득을 법인세로 납부할 계획이라면  C Corp를 설립하는 경우도 종종 있습니다. 

미국에서 외국인이 임대용 부동산을 통해 임대소득이 발생하면, 원칙적으로 30%의 금액을 원천징수하게 됩니다. 하지만 이러한 원천징수를 피할 수 있는 방법이 있는데 납세자 식별번호를 받고 W-8ECI라는 서식을 미국 국세청에 제출한다면 미국인과 동일하게 세금 신고를 할 수 있습니다.

 

부가가치세

미국에서도 한국과 마찬가치로 임차인에게 부가가치세를 걷어 매년 세무 신고 및 납부를 해야 합니다. 부가가치세는 미국 주별로 용어, 세율, 부과 기준이 모두 다릅니다. 예를 들어 하와이의 호놀룰루의 경우 장기임대에 대한 부가가치세는 GET이라 해서 4.712%의 세율로 납부합니다. 1일 단위 단기임대나 180일 미만의 단기임대를 운영하는 경우에는 GET에 추가로 TAT라고 해서 약 10.25%를 납부하게 됩니다. 에어비앤비에 올라온 집들을 보면 최종 결세 시에 이런 부가가치세를 별도로 사용자에게 부과하고 있습니다. 

GET이란 하와이주의 소비세로, 과세 대상이 되는 재화를 구입하거나 서비스에 대한 대가를 지불할 때 소비자나 매입하는 자가 하와이 주정부에 납부해야 하는 세금입니다. 미국은 주별로 다야한 형태의 소비세를 걷거나 면제하기도 하며, 소비세의 이름과 세율이 다릅니다. 

TAT란 관광숙박업이 주된 산업 중 하나인 하와이주의 세금 중 하나로, 단기 숙박시설의 총 임대수익금에 일정 비율로 부과되는 세금입니다. 

미국에서 부동산 매도시 발생 세금

마지막으로 미국 부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세입니다. 미국에서는 주세와 연방정부세가 각각 발생하는데, 양도차익에 따라 세율이 다르게 계산됩니다. 연방정부세는 양도차익 금액에 따라 양도소득세율을 15~20% 구간별 과세합니다. 그리고 주세는 이보다 적은 수준으로 부과됩니다. 미국은 소득세에 대해서 연방정부와 주별로 각각 세금을 매기기 때문에  두 세금을 합산해서 전체 양도소득세를 구할 수 있습니다. 

단기 양도소득세는 1년 이내에 부동산을 매도한 경우입니다. 같은 양도차익에 대해서 장기 양도소득세보다 높은 세율로 세금을 부과합니다.  반면 장기 양도소득세율은 1년 이상 부동산을 보유한 뒤 매도했을 때 적용되는 세율입니다. 단기 양도소득세율보다 낮기 때문에 세금을 최소하하기 위해서 부동산 자산을 최소 1년 이상은 보유한 후 매도하는게 유리하다고 할 수 있습니다. 

 

이렇게 오늘은 미국에서 부동산을 살 때에 발생하는 세금에 대해 알아보겠습니다. 한국에서 보다 미국에서 부동산을 매수하는게 세금 면에서 좀 더 유리하겠다는 생각을 하게 되었습니다. 하지만 한국에 거주하는 사람이 미국에서 부동산을 샀을 때 발생하는 세금 뿐 아니라 미국에서 부동산을 살 때 발생하는 국내 세금이 남아 있습니다. 

그래서 다음 글에서는 한국에 거주하는 개인이 미국에  집을 사면 내야 할 세금 등에 대하여 알아볼 계획입니다. 또한 미국 소득세 신고 시에 알아야 할 경비 처리 항목 등에 대해서도 알아 볼 예정이니 많은 정보 얻어가시길 바라겠습니다. 

 

*이 글은 고미연 작가의 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 책의 내용을 기반으로 작성되었습니다.