미국 부동산을 알면 투자가 보인다 책을 샅샅이 알아보자 - 미국 부동산 A to Z(다이애나 킴 편)

오늘부터 다시 책 리뷰와 함께 미국 부동산에 대하여 공부해 보려고 합니다.

'미국 부동산을 알면 투자가 보인다'  이 책은 좀 특별하게도 1인 저자의 내용이 아닌 5명의 전문가가 각자의 분야를 저술했다는 특징이 있습니다. 부동산법 변호사인 다이애나 킴, DST & 리츠 전문가인 에릭 나, 미국 세무 회계사인 조형민, 부동산 전문가이면서 컨설턴트인 김동용, 미국 이민법 변호사인 한지혜 이렇게 각 분야 전문가의 경험과 지식을 토대로 파트를 나누어 저술하였습니다. 그래서 오늘부터 각 저자별로 나누어 책 리뷰를 시작하여 보겠습니다.

먼저, 이 책의 프롤로그부터 시작해 미국 부동산에 대한 지식을 전달해야 주는 뉴저지 부동산법 변호사 다이애나 킴의 이야기 입니다. 다이애나 킴의 저술에서는 소제목에서 보여 주고 있듯이 미국 부동산 A to Z로 미국 부동산에 왜 투자 하여야 하는지와 절차까지 전반적인 미국 부동산의 배경과 지식을 담고 있습니다.

미국 부동산에 반드시 투자하여야 하는 이유

저자는 중학교 2학년 때 뉴욕에 사는 어머니를 따라 미국으로 건너갔고, 부동산에 투자에 샘이 빠른 어머니의 곁에서 학창시절부터 투자의 현장의 목격 했다고 합니다. 자연스레 부동산 시장에 일찍 노출되어 투자를 배우게 되었고 부동산법 변호사까지 되었다고 합니다. 이렇게 어머니의 부동산 조기 교육 아래 부동산으로 자산이 증식되어 가는 과정을 지켜본 저자는 왜 미국 부동산에 투자하여야 하는지 다음 이유들을 말하고 있습니다.

첫째는 부담스럽지 않은 세금제도가 있습니다.  미국 부동산을 취득할 때는 대한민국의 경우와 달리 취득세가 존재하지 않습니다.  또한 미국에서는 종합부동산세가 없는데, 몇 개의 부동산을 가지고 있든지 각 부동산 가치에 따라서 그 지역의 세율로 세금이 부과됩니다. 그리고 제가 가장 미국 부동산에 대해 가장 매력적이라고 생각했던 양도소득세 부분인데, 기존 부동산을 처분 후 6개월 이내 기존 부동산과 같거나 높은 가격으로 새 임대용 부동산을 구매하게 되면 양도소득세 연기가 되는데 바로 1031 exchange 입니다. 이 밖에도 다양한 세금혜택으로 부동산 소유를 권장하고 임대사업자들의 부동산 공급을 장려하고 있습니다. 이렇게 부동산 소유를 권장하기 위해 정부의 규제가 없으며 자유시장 체제에 따라 시장에 맡깁니다.

둘째로 미국 부동산에 투자 하여야 하는 이유로 미국은 기축 통화의 본거지이기 때문입니다. 미국 부동산에 투자하고 있을 경우 강달러일 때 환율차익으로 인한 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 

셋째는 한국에 비해 현저히 낮은 주택 가격으로 매수할 수 있는데 반해 임대료는 비싸기 때문에 미국 부동산을 소유하기 부

담스럽지 않습니다. 

넷째는 잘 바뀌지 않는 부동산 정책입니다. 그러므로 부동산 투자를 하는데 예측과 계획이 가능하다는 장점이 있습니다.

마지막으로 안전한 투자절차가 있습니다. 미국은 주에 따라 부동산법 변호사를 의무적으로 선임해서 거래를 진행하도록 법률로 지정되어 있습니다. 또한 부동산 거래가 완료될 때까지 에스크로 회사나 에이전트가 개입하여 매수자의 돈이 매도자에게 바로 전달되지 않고 안전하게 관리되도록 설계되어 있습니다.

이렇게 안전한 절차와 장점들로 전 세계 투자자들이 미국 부동산에 투자하고 있습니다. 제대로 된 이해와 공부를 한다면 같은 돈으로 한국에 투자하는 것에 비해 훨씬 더 큰 수익을 올리 수 있을 것이라고 작가는 말하고 있습니다.

높은 물가, 금리, 환율 3종 위기에서 미국 부동산 시장은?

전 세계 사람들은 지금 코로나 이후 유동성을 푼 여파와 전쟁까지 동반으로 고금리, 고물가, 고환율로 불안함에 떨고 있습니다. 특히나 한국은 화폐 가치가 급격히 하락하여 더욱 국민들의 근심이 큽니다. 

경제 위기가 온다 안 온다라는 전문가들의 의견이 분분한 가운데 이 책의 저자도 미국 부동산 시장은 시장 붕괴가 아닌 가격 조정에 들어가고 있다고 생각한다고 합니다. 주택 공급 문제와 서브프라임 사태와 달리 더욱 철저해진 대출 승인 과정으로 그때와 같은 상황은 벌어지지 않을 것이라는 입장입니다. 그리고 미국 대선이 있을 예정이라 조만간 금리 인하도 예상한다고 합니다. 또한 미국 경제가 무너지면 세계 시장도 무너질 것이기 때문에 베팅을 미국에 걸겠다는 게 많은 투자자의 생각이기도 합니다.

위에서 설명해듯이 철저해진 대출 절차로 부동산 소유자들은 신용도가 높은 사람들이 대부분이며 에쿼티(집에 깔린 순자산) 금액도 높은 편입니다. 펜데믹 때 대부분 낮은 금리로 재융자를 진행해 놓았으며 거의 고정 이자로 융자받아 놓았습니다. 

현재 임대 부동산 경우에는 높아진 금리로 사람들이 월세 시장으로 몰려 임대수요가 늘고, 임대료 또한 급격히 상승했습니다. 이런 이유로 소유주들이 이 기간을 버틸 수 있는 상황이며 예전 서브프라임 모기지 사태처럼 시장이 무너질 가능성은 없다고 보는 것이 저자의 생각이라고 합니다. 또한 2024년 대선 표심을 위해 바이든은 경기를 살리려고 노력할 것이라는 것입니다.

 

미국 부동산 투자 시 주의할 점은 수익보다 지키는게  더 중요하다!

미국 부동산에 투자 할 때 주의할 점이 몇 가지 있는데, 부동산법 변호사와 함께 진행하는 거래라면 걱정을 크게 안해도 되겠지만 변호사 없이 진행하는 주에서의 문제점과 해결방법을 알려 줍니다.

미국에서는 주택 검사라는 것을 총 3번을 하는데, 홈인스펙션으로 전문가를 보내 집 검사를 하게 되고 클로징 전에 시청이나 카운티에서 검사자가 나와 여러가지 검사를 하게 됩니다. 그리고 클로징 전, 잔금일 하루 전이나 며칠 전에 구매자나 구매자의 에이전트가 최종 주택검사를 합니다. 그런데 최종 주택 검사 때 문제가 발생한 경우 예를 들어 공사가 마무리 되지 않았다던가 하는 경우가 일어날 수 있습니다. 이를 대비해 처음부터 계약서를 만들 때 해당 내용을 집어넣는 것을 추천합니다. 

그리고 매매 가격보다 감정 가격이 낮게 나온 다면 대출 기관에서는 대출을 거의 해주지 않기 때문에 이를 해결할 방법을 미리 염두 해 두어야 합니다. 변호사나 에이전트를 통해 문제를 해결할 방법도 있고, 다시 재평가 하는 방법도 있습니다. 이때 재평가 비용은 판매자나 대출기관에게 부담하게 하거나, 합의하여 반을 부담하게 할 수 있습니다. 또한 일반적으로 계약서를 작성할 때 주택감정평가가 낮게 나왔을 경우에 계약을 파기하는 조항이  들어가기 때문에 크게 걱정하지 않아도 된다고 합니다.

또한 주마다 부동산 법이 다르므로 임대차법도 다를 수 밖에 없습니다. 저자가  명품 쇼핑만 하지 말고 주 쇼핑을 하라고 말하고 있는 것처럼 미국의 50개 주는 소유자들에게 유리한 주들이 있고, 세입자들에게 유리한 주가 있습니다. 임대사업자 자격증을 취득해야 하는 경우도 있고, 퇴거절차, 보증금 제한이나 입지, 임대수요 등 여러가지 사항들을 파악하고 투자하여야 합니다.

그리고 아파트에 대한 한국인들의 선호는 미국에서도 마찬가지라고 합니다. 이러한 콘도를 매수하기 전에는 알아할 사항들이 있는데, 콘도에는 주택소유주협회(HOA)가 있기 때문에 구매 전 이 협회가 얼마나 재정적, 행정적으로 안정되어 있는지 확인해야 합니다. 또한 리모델링 할 때 허가 절차와 특별과세가 부과될 수 있는 시점도 반드시 확인해야 합니다. 협회가 그 동안 해온 일들이나 3년 치 회의록을 요청하여 내부적으로 분쟁이 있는 지와 재정적 문제 등을 검토 하여야 합니다.

 

두려운 건 두려움 그 자체

요즘 부동산 시장 붕괴라는 미디어의 소식들이며 고환율, 고금리, 고물가 등의  불확실성 속에 부동산 전문가인 저자마저도 잠시 두려움에 휩싸였던 적이 있다고 합니다. 하지만 오랫동안 미국 부동산 시장에서 크고 작은 성공과 어려움을 겪은 어머니를 지켜보고, 부동산 법 변호사를 해오며 많은 케이스를 접하면서 또한 저자 스스로도 투자자로서 경험들을 바탕으로 깨달은 것이 있다고 합니다.

첫 번째, 자기 자신을 믿고 남이 하는 이야기들은 걸러서 들어라.

꾸준히 공부하고 그렇게 쌓인 지식을 가진 사람은 아무리 주위 사람들이 뭐라 하든 미디어에서 어떤 말을 하더라도 흔들리지 않고 자기 자신의 판단으로 밀고 나갈 수 있습니다. 이제는 모든 것이 끝난 것 같이 전문가라고 하는 사람들이 겁을 주고 제 2의 IMF가 올 것 같이 얘기 하기도 합니다. 하지만 현명한 투자자들은 그동안 쌓인 지식을 기반으로 올바른 정보를  분류를 할 수 있습니다. 

두 번째, 교육에 투자하고 세미나에 참석하라.

투자를 결정하기 전에 꾸준한 공부와 교육을 통해 지식을 쌓고 전략을 배워가며, 무지와 공포에 휩싸여 잘못된 판단을 내리지 않아야 합니다. 부동산과 관련된 도서도 많이 읽고 공부할 수 있는 모든 방법들로 꾸준히 지식을 익히고 축적해서 기회가 있을 때 그것을 기회라고 알 수 있고 잡을 수 있어야 합니다. 또한 저자는 시장을 예측하고 타이밍을 재는 행위는 사람이 할 수 없는 영역임을 인정하여야 한다고 합니다. 그러므로 우리가 할 수 있는 최선은 무릎에 사서 어깨에 파는 것입니다. 투자자들에게는 익숙한 문장인 두려움에 사서 환희에 팔아야 하는 것입니다.

꾸준한 공부가 동반된 철저한 준비와 충분한 지식은 투자에 항상 선행하는 것이며, 불합리한 공포를 없애고 큰 기회를 잡게 해줄 것입니다.

 

이렇게 이번엔 미국 부동산 최고 전문가 5인이 이야기 해주는 미국 부동산을 알면 투자가 보인다 책에서 부동산법 변호사  다이애나 킴의 이야기를 파헤쳐 보았습니다. 다음 이야기에서는 미국에서 재무상담사이자 파이낸셜 매니저로 활동하고 있는 에릭 나가 들려주는 이야기로 포스팅 해 보겠습니다. 많은 관심 부탁 드리겠습니다.